رویای شیرین خانه‌دار شدن

شاید بتوان گفت از سال 1340 هجری شمسی و با اصلاحات ارضی و رشد سرمایه‌داری که منجر به مهاجرت روستاییان به شهرها شد، موضوع مسکن به شکل بی مسکنی، بد مسکنی، مسکن کوچک در ابعاد گسترده نمایان گردید. برنامه خرید مسکن با پس‌انداز یک سوم درآمد به مدت 15 سال در کشورهای توسعه‌یافته امری بدیهی است. اما در کشور ایران این موضوع بیشتر به رویایی دست نیافتنی تبدیل شده است.

بر اساس مقاله بررسی تحولات سیاسی مسکن در ایران می‌توان گفت:

در دوره پیش از انقلاب؛ موضوع مسکن بیشتر در چارچوب تدوین طرح‌های عمرانی و آمایش زمین خلاصه گردید.

در دوره موسوی؛ دیدگاه عدالت‌خواهانه و شبه سوسیالیستی در تامین و توزیع مسکن شکل گرفت.

در دوره سازندگی؛ با توجه به رویکرد خصوصی‌سازی انجام پروژه‌های مسکن هم به سمت بخش خصوصی برون‌سپاری گردید.

در دوره دولت نهم و دهم؛ شاید بتوان گفت بزرگترین پروژه مسکن‌سازی در قالب مسکن مهر با رویگرد عدالت‌خواهی و توجه به اقشار کم درآمد کلید خورد. ولیکن در ادوار دولت یازدهم و دوازدهم عملاً موضوع مسکن مهر با طرح مسکن ملی به حاشیه کشانده شد.

اقتصاد نفتی و سیاست‌های پوپولیستی تاثیر بسیاری بر رویکرد دولت محور یا جامعه محور موضوع مسکن در ایران داشته است.

"سیاست زمین صفر" که طرح دولت نهم و دهم برای حذف قیمت زمین و به تبع قیمت تمام شده مسکن بود، به تأسی از رویه‌هایی سابق بر این {کشور انگلستان به عنوان اولین کشور در سال 1975 میلادی} در قالب واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره بلند مدت 99 ساله از طریق تعاونی‌های مسکن یکی از سیاست‌های قابل تامل در طول سیاستگذاری‌های حوزه مسکن محسوب می‌گردد که عملاً با سوداگری و خرید و فروش مسکن‌های ساخته شده این مهم محقق نگردید.

مقاله تحلیل بازار مسکن و پیش‌بینی قیمت آن تا سال 1405، ضمن بیان دو نوع دیدگاه سرمایه‌ای و مصرفی در تقاضا برای مسکن، برای  اقتصاد املاک و مستغلات؛

الف) سیاست دولت در اعطای تسهیلات

ب) نوسانات عرضه و تقاضا

ج) تغییر قیمت زمین

د)تغییر دستمزد کارگران

هـ) نرخ خدمات ساختمانی

هـ) نرخ سودبانکی

و) نظام مالیات در حوزه مسکن و  ...

را از مهمترین محرک‌های موثر بر قیمت مسکن معرفی می‌کند.

 

علی ایحال باتوجه به اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که می‌گوید؛

داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

 

و لزوم حذف نگاه سرمایه‌ای بر حوزه مسکن از طریق کنترل قیمت زمین که در سالهای گذشته نسبت به قیمت مسکن پیشی گرفته با سیاست‌هایی همچون؛

1. کنترل تقاضای سرمایه‌ای و غیر مصرفی با اهرم مالیات
2. افزایش تسهیلات دولتی در بخش تقاضا و عرصه واقعی یا مصرفی مسکن
3. کنترل دلالی و سفته بازی زمین از طریق نظارت و مدیریت بازار زمین
4. مقررات زدایی از فرآیند ساخت و ساز و ایجاد یک قانون واحد و بلندمدت که دارای قابلیت اجرایی در میان مدت و کوتاه مدت است.

در اولویت اقدامات قرار گیرد.

مطالعات اخیر بخش عمومی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی ایران در خصوص مالیات بر خانه های خالی: که مروری بر مبانی، آثار، تجربه کشورها و الزامات اجرایی بود، منجر به قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم به تاریخ 1399.09.05 گردید و طی بخشنامه سازمان امور مالیاتی در تاریخ 1399.10.22 ابلاغ و در نهایت به صورت دستورالعمل وحدت رویه به تاریخ 1400.07.06 اجرایی گردید، موضوعی که می‌بایست به همراه سایر موضوعات مرتبط با همتی بالاتر از سوی مسئولان و تصمیم‌گیران پیگیری گردد و از رویکرد مطالعه و بررسی به سمت تصمیم و اجرا سوق پیدا کند تا رویای شیرین خانه‌دار شدن برای ملتی که همیشه و در سخت‌ترین شرایط همراه حکمرانان خود بوده محقق گردد.

 

پی نوشت:

* عوامل تولید شامل؛ نیروی انسانی، منابع طبیعی (زمین)، سرمایه و مدیریت است.

* عرصه، به معنای زمین ملک و اعیان، به معنای بنا و ساختمانی است که روی آن قرار دارد.

* اعیان (ساختمان) می‌تواند، مسکونی اعم از ویلا یا آپارتمان، تجاری و اداری باشد.

* مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان نیز به این معنا است که شخص مالک، مالک تمام ملک (زمین وساختمان روی آن)، می‌باشد و برای هرگونه دخل و تصرف در آن، اختیار کامل دارد.

* مثال؛ فرض کنید شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی است و قصد دارد آن را تخریب و به جای آن، آپارتمانی با سه طبقه دو واحدی (در مجموع شش واحد) بسازد. در این فرض اعیان (ساختمان ملک) تخریب می‌شود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته می‌شود. درچنین حالتی، پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می‌شود و به شش سند مجزا تقسیم می‌گردد. هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می‌باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین می‌شود.

* هنگامی که شخصی، شش دانگ ملک خود را به طور کامل وقف می‌کند، عرصه و اعیان آن به مالکیت اداره اوقاف در می‌آید و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره منتقل می‌شود. ممکن است، اداره اوقاف، اعیان ملک را منتقل و به مالکیت شخص دیگری درآورد؛ اما این انتقال، دائمی نیست و تنها نود و نه سال، اعتبار دارد. پس از گذشت نود و نه سال، اداره اوقاف مجددا در مورد نحوه مالکیت آن، تصمیم‌گیری می‌نماید.

* به سهم هر مالک از عرصه و زمین ملک، که وابسته میزان سهم او از اعیان و ساختمان ملک بستگی دارد، قدرالسهم آن شخص می‌گویند. قدرالسهم، در مواردی که، عرصه و اعیان ملک باید میان وراث یا شرکا تقسیم شود، کاربرد دارد.